Turvallisen asuntokaupan takeet

Joka sadas asunto- tai kiinteistökauppa päätyy tuomioistuimeen tai kuluttajariitalautakuntaan rakennuksessa olevan laatuvirheen vuoksi. Noin puolet riitatapauksista koskee rakennuksen perustuksen virheitä. Tyypillisimmät perustamisen virheet liittyvät siihen, että:

- perustamistavaksi on valittu anturaperustus, vaikka maaperän savisuuden tai silttisyyden vuoksi tai sen takia, että kallioperä on liian syvällä (30 m tai enemmän maanpintatasosta), josta syystä perustamistavaksi olisi pitänyt valita paaluperustus

- salaojitukselta puuttuu tarvittava kapilaarikatko (täytemaan alle ei ole lisätty riittävän, vähintään 300 mm, paksua kapilaarikatkokerrosta pestystä salaojasorasta)

- salaojitus ja kapilaarikatko puuttuvat kokonaan

- anturaperustusta ei ole suojattu patolevytyksellä tai bitumikerroksella tai anturaperustuksen korkeusasema on liian korkealla routasyvyyteen nähden tai anturaa ei ole suojattu routaeristyksellä

- pintaveden poistolle vaadittavat maanpintakallistukset rakennuksesta pois päin ovat virheelliset, josta syystä sokkeli on jatkuvan kosteusrasituksen alla

- lattiapinnan korkeusasema maanpintatasosta on riittämätön, so. alle 300 mm, tai sokkelin ja ulkoseinärakenteen alaohjauspuun välistä puuttuu vedeneristeenä käytettävä bitumikermieristys

- perustuksen pohjalaatta on riskirakenne eli ns. kaksoisbetonilaatta, jossa syntyy kastepiste lämmöneristeen kylmälle puolelle ja jossa syntyy otollinen kasvuympäristö mikrobivaurioitumiselle

Anturaperustuksen virheitä ovat anturaperustustavan käyttäminen tilanteessa, jossa maaperä ei savisuutensa tai silttisyytensä vuoksi ole riittävän kantavaa anturaperustamiselle tai jossa peruskallion syvyys maanpintatasosta on liian suuri (30 metriä tai sitä enemmän), vaan perustamistavaksi olisi pitänyt valita paaluperustus. Silloin kun rakennustontin maaperä sisältää karkeata maalajia kuten moreenia, niin routasyvyys on suurempi kuin hienorakeisemmassa maa-aineksessa. RT-korteissa routasyvyyden on arvioitu riippuvan talvisen lumikerroksen paksuudesta sekä rakennuskohteen sijainnista etelä-pohjoinen -akselilla. Lumisilla alueilla routasyyvyden on arvioitu olevan Etelä-Suomessa 0,8 m, Keski-Suomessa 1,0 m ja Pohjois-Suomessa 1,2 m. Ohjeissa huomioidaan kuitenkin mahdollinen lumettomuus, jossa ohjearvoihin lisätään 0,5 m tai suositellaan routaeristyksen käyttämistä. Vaikka routasyvyys on suurempi karkeissa maalajeissa, niin ongelman routa aiheuttaa nimenomaan kosteutta heikosti johtavissa savi- ja silttimaaperissä. Saveen tai silttiin jäävä maaperäkosteus jäätyy talvella routasyvyyteen asti. Jos anturaperustusta ei ole routasuojattu ja anturan alle jäävä maa-aines pääsee jäätymään, niin maaperän sisältämän kosteuden jäätyminen laajentaa maakerroksen paksuutta (esim. routasyvyyden ollessa 1,7 m, voi laajentuminen olla jopa n. 26 cm). Sulaessaan tällainen routa jättää maaperän maa-ainekseen tyhjää tilaa, joka heikentää savi- ja silttimaaperän kantavuutta. Karkeissa maalajeissa pintavesi pääsee vapaasti vajoamaan pohjavesisyvyyteen ja maaperästä puuttuu kapilaarista kosteudennousua aiheuttava hienoaines.

Paaluperustuksen virheitä esiintyy lähinnä ennen 1980-lukua rakennetuissa pientaloissa, joissa paalutukseen on käytetty puupaaluja, jotka on lyöty pohjavedenpinnan alapuolelle. Ideana oli se, että pohjavedenpinnan alapuolella sijaitseva puupaalutus ei saisi mikrobikasvuston vaatimaa happea. Ongelmana puupaalutuksessa on se, että pientalon elinkaaren, max. 100 vuotta, aikana pohjavedenpinnan korkeustaso voi vaihdella. Jos pientalon sijaintialueelle rakennetaan esimerkiksi maanalaisia rakennelmia, joiden kosteudenhallinta hoidetaan maanalaisen rakennelman alapuolelle sijoitetulla salaojalla tai koneellisella pumppaamolla, niin pohjavedenpinnan korkeusasema voi laskea. Kun puupaalutus pohjavedenpinnan alenemisen vuoksi joutuu hapettomasta tilasta hapelliseen pohjavedenpinnan yläpuoliseen tilaan, niin se alkaa lahota. Esimerkiksi Turussa puupaalutettuja taloja on noin 2 prosenttia rakennuskannasta ja Helsingissä noin 0,75 prosenttia. Puupaalutettujen pientalojen korjauskustannuksia on arvioitu esimerkiksi Turussa vuonna 2014 siten, että korjauskustannus on noin 400.000 - 800.000 euroa per pientalo (vrt. pientalon keskihinta 230.000 euroa Turussa vuonna 2014).

Perustamisen virheisiin ostaja tai myyjä voi varautua lähinnä siten, että myytävästä pientalokohteesta hankitaan rakennusvalvonnasta pohjatutkimus (v. 1976 tai sitä myöhemmin rakennettu kohde) tai pohjatutkimuksen puuttuessa kohteeseen tilataan KH-kortin KH 90-00394 mukainen kuntotarkastus, jossa kuntotarkastaja tarkastaa sokkelissa tai kantavissa seinärakenteissa mahdollisesti esiintyvät halkeamat (jotka kertovat paaluperustuksen puuttumisesta), mittaa sokkelin kosteuden pintakosteusmittarilla eri puolilla rakennusta, tunnistaa perustuksen mahdolliset riskirakenteet kuten valesokkelin tai kaksoisbetonilaatan sekä tarkistaa salaojajärjestelmän toimivuuden. Kuntotarkastusta olisi syytä täydentää maaperätutkimuksella, jos kuntotarkastuksessa identifioidaan sokkelin kosteusrasitusta (joka voi kertoa kapilaarikatkon puttumisesta sekä maaperän savisuudesta tai silttisyydestä) tai tehdään muita havaintoja maaperän kantavuuden ongelmista ja paalutuksen puuttumisesta tai puupaalutuksen lahovaurioista.